Kira Tespit Davalarında Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davası, beş yılı aşan kira ilişkilerinde yeni dönem kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan önemli bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesi uyarınca hâkim, yeni kira bedelini belirlerken yalnızca tarafların taleplerine veya piyasadaki güncel kira ilanlarına bakmaz; TÜFE oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet indirimi birlikte değerlendirilir. Bu nedenle kira tespit davası, basit bir “piyasa rayici belirleme” davası değil, somut olayın tüm özelliklerinin dikkate alındığı dengeleyici bir yargısal değerlendirme sürecidir.

TÜFE Kriteri Tek Başına Üst Sınır Değildir

TBK 344/3 kapsamında TÜFE, hâkimin dikkate alacağı kriterlerden biridir. Ancak burada önemli nokta, TÜFE’nin her durumda hâkimi bağlayan mutlak bir üst sınır olmamasıdır. Hâkim, yeni dönem kira bedelini belirlerken önceki kira başlangıcından dava tarihine kadar gerçekleşen kira artışlarını ve aynı dönemdeki TÜFE oranlarını karşılaştırmalı; kira artışlarının TÜFE’nin altında mı, üstünde mi yoksa ona yakın mı gerçekleştiğini değerlendirmelidir.

Özellikle uzun süre kira bedelinde hiç artış yapılmamışsa veya artışlar ekonomik gerçekliğin çok gerisinde kalmışsa, bu durum yeni kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınır. Ancak bu değerlendirme yapılırken yalnızca kiraya verenin zararı değil, kiracının korunması ve kira piyasasının aşırı dalgalanmalara karşı dengelenmesi amacı da göz önünde bulundurulmalıdır.

Kiralananın Durumu Ayrıntılı Şekilde İncelenmelidir

Kira tespit davasında kiralanan konut ya da iş yerinin özellikleri büyük önem taşır. Taşınmazın konumu, cephesi, bulunduğu kat, manzarası, malzeme ve işçilik kalitesi, binanın yaşı, ısıtma sistemi, asansör, otopark, çevre düzeni, komşu binalara yakınlık, bakım durumu ve imar mevzuatına uygunluğu gibi unsurlar emsal taşınmazlarla karşılaştırılmalıdır.

Bu nedenle aynı bölgede bulunan her taşınmazın aynı kira bedeline sahip olması beklenemez. Bazı durumlarda kira bedelinin emsallerden düşük kalması, taşınmazın fiziksel özellikleri, ekonomik değeri veya kullanım koşullarıyla açıklanabilir. Böyle bir durumda, yalnızca bölgede kira bedelleri yükseldiği için otomatik olarak yüksek bir kira bedeline hükmedilmesi doğru olmayacaktır.

Emsal Kira Bedelleri Gerçekçi Belirlenmelidir

Kira tespit davalarında en kritik aşamalardan biri emsal kira bedellerinin doğru tespit edilmesidir. Bu aşamada genellikle bilirkişi raporu alınır. Ancak bilirkişi raporunda yalnızca yeni yapılan kira sözleşmelerine bakılması her zaman sağlıklı sonuç vermez. Çünkü özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde yeni kiralamalardaki bedeller kısa sürede olağan dışı şekilde yükselebilir. Bu yükselişler ekonomik şartlardan kaynaklanabileceği gibi spekülatif piyasa davranışlarının sonucu da olabilir.

Bu nedenle yalnızca güncel yeni kiralamaların esas alınması, kira bedellerini dizginleme amacıyla bağdaşmayabilir. Kitapta da belirtildiği üzere, daha dengeli bir yöntem olarak yalnızca yeni kiralamalardaki bedellerin değil, geçmiş birkaç yıllık emsal kira ortalamasının dikkate alınması önerilmektedir. Böylece hâkim, ani piyasa dalgalanmalarından daha az etkilenen ve kira ilişkisinin sürekliliğine daha uygun bir sonuca ulaşabilir.

Bu yaklaşım, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde önem kazanmaktadır. Zira kira tespit davasının amacı, kiraya vereni tamamen piyasa dışı kalmış bir bedelle sınırlamak olmadığı gibi, kiracıyı da ani ve fahiş artışlarla karşı karşıya bırakmak değildir. Hâkim, bu iki menfaat arasında makul bir denge kurmalıdır.

Hakkaniyet İndirimi: Eski Kiracının Korunması

Kira tespit davalarında “hakkaniyet indirimi”, uygulamada eski adıyla “hak ve nesafet indirimi” olarak bilinen ilkedir. Bu indirim, kiracının taşınmazı uzun süredir kullanıyor olması ve mevcut kira ilişkisinin devam eden niteliği dikkate alınarak yapılır. Başka bir ifadeyle, taşınmaz boş olarak yeniden kiraya verilseydi elde edilebilecek kira bedeli ile mevcut kiracının ödemesi gereken kira bedeli aynı kabul edilmez.

Yargıtay uygulamasında, eski kiracı lehine hakkaniyet indiriminin genellikle emsal kira bedeli üzerinden yapılması gerektiği kabul edilmektedir. Bu indirim oranı somut olayın koşullarına göre belirlenir; uygulamada çoğunlukla yüzde 5 ile yüzde 20 arasında bir oran gündeme gelebilir. Ancak indirim yapılırken kiraya verenin açtığı davada belirlenecek yeni kira bedelinin eski kira bedelinden daha düşük olmaması gerekir.

Burada dikkat edilmesi gereken bir başka konu da taleple bağlılık ilkesidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararına göre, hakkaniyet indirimi davacının talep ettiği kira bedeli üzerinden değil, bilirkişi tarafından belirlenen emsal kira bedeli üzerinden yapılmalıdır. İndirim sonucunda ulaşılan tutar davacının talebini aşıyorsa, mahkeme taleple bağlılık ilkesi gereği davacının talep ettiği miktarla sınırlı karar vermelidir.