Üçüncü Bir Kişiden Alınan Dairedeki Gizli Ayıplar İçin Müteahhide Dava Açabilir mi?

Müteahhide karşı ayıplı inşaat davası

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, binadaki sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kime karşı dava açılabileceği meselesidir. Özellikle bodrum katta su çıkması, drenaj sisteminin hatalı yapılması, teras kaplamalarının kabarması gibi yapısal sorunlarda, bağımsız bölüm maliklerinin müteahhide başvurup başvuramayacağı büyük önem taşır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin E. 2019/518 K. 2019/4090 numaralı 23.10.2019 tarihli kararında, bu konu “aktif husumet” bakımından açıklığa kavuşturulmuştur.

Karara konu olayda, davacılar binadaki bazı gizli ayıpların giderim bedelini yükleniciden talep etmiştir. İddiaya göre binanın bodrum katında sürekli su çıkmakta, drenaj sistemi sağlıklı çalışmamakta ve bu durum binanın taşıyıcı sistemine zarar vererek değer kaybına yol açmaktadır. Ayrıca teras katındaki kalebodurların düşük kalite nedeniyle kabardığı, onarımın mümkün olmadığı ve yenilenmesi gerektiği ileri sürülmüştür. İlk derece mahkemesi davayı kısmen kabul etmiş ve ayıpların giderim bedelinin bir kısmının davalı yükleniciden tahsiline karar vermiştir.

Ancak Yargıtay, dosyayı incelediğinde önemli bir ayrım yapmıştır. Davacılardan bazıları dairelerini doğrudan yükleniciden satın almışken, bazıları ise bağımsız bölümleri üçüncü kişilerden devralmıştır. Yüksek Mahkeme’ye göre, yükleniciden doğrudan daire satın almayan ve onunla akdi ilişki kurmayan kişiler yönünden eser sözleşmesine dayalı bu davada aktif husumet bulunmamaktadır. Başka bir ifadeyle, müteahhit ile doğrudan sözleşme ilişkisi olmayan kişilerin, bu kararın kapsamındaki hukuki zeminde yükleniciye karşı aynı talebi ileri sürmesi mümkün görülmemiştir. Bu nedenle, üçüncü kişiden daire satın alan davacılar bakımından davanın reddi gerekirken kabul kararı verilmesi hukuka aykırı bulunmuştur.

Kararda dikkat çeken bir diğer nokta ise gizli ayıp ve zamanaşımı değerlendirmesidir. Yargıtay, binanın yapımı sırasındaki imalat hatasından kaynaklanan gizli ayıpların tespitle birlikte yükleniciye ihbar edildiğini, ayıbın ortaya çıkış tarihine göre zamanaşımının da dolmadığını belirtmiştir. Bu yönüyle, yükleniciden doğrudan satın alan maliklerin gizli ayıbın giderim bedelini talep etmelerinin hukuken mümkün olduğu kabul edilmiştir. Yani Yargıtay, ayıbın varlığı ve süresinde ileri sürülmesi bakımından talebi bütünüyle reddetmemiş; yalnızca kimin bu talebi ileri sürebileceği noktasında sınır çizmiştir.

Bunun yanında Yargıtay, ilk derece mahkemesinin hüküm kurma biçimini de isabetli bulmamıştır. Mahkemenin, her bir davacının arsa payını ve buna bağlı olarak talep edebileceği alacak miktarını ayrı ayrı belirlemesi gerekirken, bu ayrımı yapmadan toplu şekilde kabul kararı vermesi de bozma nedeni sayılmıştır. Bu tespit, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda her malik yönünden talep miktarının somut ve bireysel biçimde belirlenmesi gerektiğini göstermektedir.

Bu karar uygulamada özellikle ikinci el daire satın alan kişiler açısından önem taşımaktadır. Çünkü birçok alıcı, binadaki yapım kusurları nedeniyle doğrudan müteahhide dava açabileceğini düşünmektedir. Oysa Yargıtay’ın bu kararında açıkça görüldüğü üzere, eser sözleşmesine dayalı ayıp taleplerinde doğrudan sözleşme ilişkisi belirleyici olmaktadır. Bu nedenle taşınmazı müteahhitten değil de başka bir malik veya üçüncü kişiden satın alanların hukuki durumunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Sonuç olarak karar, gizli ayıplı imalatlarda yüklenicinin sorumluluğunu kabul etmekle birlikte, bu sorumluluğa dayanarak dava açabilecek kişilerin kapsamını dar yorumlamaktadır. Özellikle müteahhit ile doğrudan akdi ilişki bulunmayan maliklerin, eser sözleşmesine dayanarak aynı talepte bulunamayacağı; ayrıca mahkemenin her bir davacı bakımından pay ve alacak miktarını ayrı ayrı belirlemesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu yönüyle karar, hem aktif husumet hem de gizli ayıp davalarının çerçevesi bakımından yol gösterici niteliktedir.

Kararın ilgili kısmına aşağıda yer vermekteyiz.

Yargıtay 15. HD., E. 2019/518 K. 2019/4090 T. 23.10.2019

Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanmakta olup gizli ayıplı imalâtların giderim bedelinin yükleniciden tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar yasal süresi içerisinde davalı vekilince temyiz edilmiştir.Davacılar vekili; Müvekkilerinin her birinin .../..., ... Mahallesi, 5603 ada, 24 parselde bağımsız bölüm maliki, davalının ise taşınmazın yüklenicisi olduğunu, binanın bodrum katında sürekli su çıkmakta olduğunu, bu hususta ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012/2 D. iş dosyası ile yaptırılan tespit sonucu alınan bilirkişi raporundaki direnaj sisteminin tekniğine uygun çalıştırılmadığı yolundaki tespitin doğru olmadığını, taşınmazın bodrum katında yaz aylarında bile suyun bulunmasının imalât hatası olduğunu göstermekte olduğunu, drenaj sistemi hatalı olduğu için bodrum katında sürekli su bulunduğunu ve binanın taşıyıcı sistemine zarar vererek değer kaybı yarattığını, ayrıca yapılan tespitte apartmana ait teras katına döşenen kalebodurların düşük kalitede olması nedeniyle kabardığını, tamiratının mümkün olmadığını, fayansların yenilenmesi gerektiğini, bunun için de 8.360,00 TL bedel takdir edildiğini beyanla taşınmazın bodrum katındaki hatalı imalâtın davalı tarafından giderilmesine, fazlaya ilişkin talep hakları saklı kalmak kaydıyla 8.360,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderlerinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili savunmasında; müvekkilinin binayı 5 yıl önce yaptırdığını, davacı taleplerinin zaman aşımına uğradığından öncelikle bu nedenle davanın reddini talep ettiklerini, yaptırılan tespit ile imalât hatası olmadığı, sorunun çevre yer altı suyu drenajının çalıştırılması ve işler hale getirilmesi ile giderilebileceğinin tespit edildiğini, teras seramikleri ile ilgili taleplerin yersiz olduğunu, kullanım ile ilgili hususların değerlendirilmediğini, seramiklerde meydana geldiği iddia edilen patlamalardan müvekillinin sorumluluğu olmadığını, talep edilen bedelin fahiş olduğunu, beyanla davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 20.825,00 TL'si alacağın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir. Binanın yapımı sırasındaki imalât hatasından kaynaklandığı anlaşılan gizli ayıpların tesbitle birlikte yükleniciye ihbar edildiği, gizli ayıbın ortaya çıktığı tarihe göre zamanaşımının dolmadığı 6098 sayılı TBK 474, 475, 477 madde hükümleri uyarınca gizli ayıpların giderim bedellerinin istenmesinin haklı olduğu anlaşılmaktadır.Ancak davacılar, davalı tarafından yapılan binada bağımsız bölüm malikleri olup, davacılardan ..., ... ile ...’ın yükleniciden daire satın alan kişiler oldukları, diğer davacılar ... ve ...’in ise dava dışı 3. kişilerden daire satın alarak pay sahibi oldukları, davalı ile akti ilişkilerinin bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle mahkemece ... ve ... yönünden aktif husumet bulunmadığından davanın reddi gerekirken kabulü doğru olmadığı gibi her bir davacının ayrı ayrı arsa payları belirtilmek suretiyle alacakları miktarın belirlenip hüküm altına alınması gerekirken paylar belirtilmeksizin davanın kabulüne karar verilmesi de doğru olmamıştır. Karar bu yönden bozulmalıdır.